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一线房价二线经济三线收入,厦门人的痛你不懂!


原创 2018-12-17 创邑icity 创邑icity 0

一线房价二线经济三线收入,厦门人的痛你不懂!

近日,粤港澳大湾区研究院发布的“2018年中国城市营商环境评价”报告显示,厦门的房价收入比接近29,高居全国第一。这意味着,一对厦门工薪夫妇,需要不吃不喝29年,才能用工资买一套厦门2017年房价的商品房。

或许,美丽浪漫的鼓浪屿,也装不下厦门人的几多愁。

一线房价二线经济三线收入,厦门人的痛你不懂!“厦门以一个三流城市的底子,挤进了二流城市的行列,却总认为自己应该是一流城市,这就是厦门人的痛苦所在。” 坊间一直流传的段子,道出了厦门发展的尴尬。

厦门房价透支程度全国第一

厦门是我国最早开放的四个经济特区之一,但从发展水平来说,2017年,深圳市GDP总量达到22438亿元,厦门市GDP总量达到4351亿元,仅为深圳的19%,差距不是一般的大。甚至近年来火热的新一线城市评选,厦门也没能入选。但是2018年,厦门的房价超过4万元,直逼北上广深。

“一线的房价,二线的经济,三线的收入”,成为厦门的真实写照。

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数据来源:salarycalculator.sinaapp.com

此前,在易居研究院发布的“2018年上半年房价收入比偏离度报告”中,给出了房价泡沫最大的城市排名。在统计的80个典型城市中,厦门偏离度达到41%,位居首位。

一般而言,在发达国家如果房价收入比超过6就可以视为泡沫区。而根据我国的实际情况,一般认为,国内房价收入比保持在6~7之间属于合理区间。厦门的房价收入比高达29。

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图表来源:2018年中国城市营商环境评价

极高的高房价收入比,这意味着一个城市的创新活力遭到扼杀。

原因在于,高房价提高居住成本,并以租金形式将大部分成本转嫁给实体经济,提高各类经营活动成本和创业成本,使得制造业竞争力下降、工人难招、人才流动受到障碍,从而困扰着科技创新和产业结构调整。

当然,飚高的房价,助推了社会综合成本的上升,这也直观地反映在城市营商环境上。“2018年中国城市营商环境评价”报告显示,2018年厦门营商环境指数排名第16位,虽然较2017年的28名有明显提升,但仍然排在贵阳这样的西部城市后面。

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2018年中国城市营商环境评价

独立第三方城市大数据分析机构标准排名城市研究院此前发布的“2018年中国城市创新创业活力排行榜”也印证了厦门创新能力的欠缺。 在50强榜单中,厦门仅仅位列第23名,毗邻落寞的工业城市大连、哈尔滨、长春等东北城市。在城市创新活力密切相关的关键指标上,除了R&D(研究与试验发展经费)上位列单项榜单第八名,在发明专利申请量、授权量、科技孵化器数量、本科院校数量等关键指标上均无缘单项榜单前十。

一线房价二线经济三线收入,厦门人的痛你不懂!含玉而生,却输在起跑线上

上世纪80年代,有一位老人,在中国的南海边画了几个圈,厦门与深圳、珠海、汕头一起成为四大经济特区,站在了时代的前沿。

一线房价二线经济三线收入,厦门人的痛你不懂!厦门,这个昔日的海防前线、边陲小城成为含玉而生的共和国宠子,被誉为改革开放的窗口、试验田和排头兵,享有计划单列、地方立法权和副省级行政级别,并实行特殊政策的经济特区。此后,厦门还不断得到中央政府的垂青,先后获批开发开放类国家综合配套改革试验区(即“新特区”),自由贸易试验区。

在中国的发展语境下,改革开放便是城市发展的“金钥匙”,厦门面临的发展机遇不可估量。

当然,厦门自身的底子也很不错,拥有独特的区位优势和资源优势。厦门是东南沿海重要的中心城市、港口及风景旅游城市,气候类型为亚热带海洋性季风气候,全年平均气温21 ℃,气候宜人,拥有国家5A级旅游风景区鼓浪屿。厦门港是历史上就是中国东南沿海对外贸易的重要口岸,是中国综合运输体系的重要枢纽、集装箱运输干线港、东南沿海的区域性枢纽港口、对台航运主要口岸,有通往国际国内的航线,集装箱吞吐量位居世界第15位。

但这些光环加身,并不能成为厦门崛起的必要条件。

时间倒回到9年前。2009年3月,位于厦门高崎的联检大楼被拆除了。这座为了厦门经济特区而建的联检大楼,这个特大异型钢网架工程在当时是采用了国内极少使用的新建筑方法,被认为是“国内领先,国际罕见”。但极具讽刺意味的是,这座城市的标志性建筑,自1994年建成到2009年拆除,在长达13年的时间里从未使用过,政府每年还要耗费200多万元的资金为其维修一次。

这座联检大楼的最初使命,是为了“实行某些自由港的政策”。厦门计划比照深圳特区的管理模式,实行闭关管理。但中央的政策风向突然转变,特区的优惠政策逐渐向所有城市扩散,厦门的自由港梦想因此不了了之,大楼因此成为一个尴尬的摆设。

高崎联检大楼似乎也成了厦门特区命运的象征和隐喻。

现在看来,当初的四大经济特区,唯有深圳创造了经济奇迹,珠海始终没有做大,汕头的名声更是与假发票联系起来。客观来说,厦门的发展,虽然不温不火不失稳重,但与深圳相比,却也显得过于保守与封闭。其结果就是,厦门尽管具有政策和区位禀赋,却没有把握好特区政策优势,大胆地先行先试,反而在几次历史关键节点上都未能把握住机会,在成为特区的前十年几乎无所作为。

厦门在起跑线上慢了一大截,自此追赶深圳几无可能。

厦门面对的现实困境

厦门的城市发展,看似禀赋异常,却也隐含着一些现实困境。

1.想当龙头,却没有核心竞争优势。

厦门虽然贵为经济特区,但近年来除了高企的房价和看似风光的旅游业令人印象深刻,并没有建立区域核心竞争力。比如,厦门行政资源比不上福州,经济活力比不上泉州,农业合作潜力比不上漳州。

厦门空有天然良港,却无足够的经济腹地,工业基础薄弱,以及地域空间的限制,使得厦门难以形成完整的产业链。这是众多外资企业无法在厦门扎根的另一个重要原因。

2.城市空间与城市发展需求间的矛盾。

厦门面积只有1699.39平方公里,2017年常住人口只有491万人。其中,大量核心城市资源都集中在只有158平方公里的岛内,面积虽然仅是岛外十分之一,但岛内人口却达204万人占总人口50.9%,密度更是高达12911人/平方公里,是香港人口密度的1.8倍。

一线房价二线经济三线收入,厦门人的痛你不懂!表面看来,狭小的地域和如此密集的人口,成为厦门城市发展的桎梏。但细细品来,却别有原因。

一方面,支撑厦门高房价的主要力量不是当地经济增长力,也不是高收入,而是持续不断的人口净流入。厦门的教育、医疗等公共资源更是在福建省内名列前茅,现已形成较完善的立体化交通网络。这些优势都吸引着外部置业购买力的进入,或投资,或养老,或移居。自2010年以来,厦门每年的人口净流入数量占据常住人口的将近一半。因此,是外来群体的购买力支撑了厦门房价的增幅。

另一方面,厦门秉持土地财政思想,刻意压低土地出让面积 ,与大量买房人群一起推高房价。这造成除一线城市之外,厦门和东莞成为全国仅有的2个近年来平均供销比小于1的城市,土地供应严重短缺。事实上,厦门岛内的城中村、荒地、棚户区面积广大,岛外尚待开发的荒芜之地也很充足。与厦门同等面积的深圳有2500万人,而厦门只有不到500万人,便是证明。

高房价加重实体经济负担,严重制约了城市的创新和创业活力。此外,紧张的用地供需矛盾,也在空间上制约了城市的发展。

3.地缘优势被消弭殆尽。

厦门被称为联通海峡两岸的重要通道,但毗邻台湾并没有真正给厦门带来所期待的地缘优势。因为,一道窄窄的台湾海峡看似距离相近,但政治上的“海峡”更使得两岸长期以来无法直接“三通”,厦门与台湾的经济交流必须绕道香港,这样,厦门的地缘优势事实上荡然无存。

此外,厦门在地理位置上距离上海和深圳这两个一线城市都太近,一线城市对人才和企业巨大的吸虹作用,使得厦门在城市竞争中往往被人才和企业抛弃。此前曾经在厦门投资的台商,此后纷纷转战长三角与珠三角便是例子。

与些同时,国内沿海一批与厦门环境相似的城市如大连、青岛、烟台、威海、宁波等相继崛起,它们在环境上不逊于厦门,而经济活力上则有过之而无不及。在这个群雄并起的时代,厦门虽然还不至于落伍,但已经风光不再。

4.实体经济乏力与产业空洞化亟待解决。

数据显示,2018年上半年,厦门三次产业结构为0.5:45.6:53.9,以服务经济为主导、以工业经济为支撑的经济结构持续优化。但厦门目前面对的最现实问题,是房价飞涨带来的实体经济增长乏力,以及长久以来的产业空洞化,

厦门上半年经济数据显示,经济发展缺乏大项目支撑。从投资项目入库情况看,新纳统企业规模偏小、贡献有限,上半年,规上工业没有新开业企业,只有规下转规上企业272家,完成产值71.32亿元,占全市规上工业总产值的2.3%,户均产值只有2621.96万元,只比规上工业2000万元的标准多了621.96万元;批零贸易业新开业企业13家,实现销售额14.91亿元,仅占限上批零销售额的0.2%,拉动限上批零销售额0.3个百分点。

也许,在实体经济没有显著发展的情况下,在人民收入低下的情况下,厦门大力发展的金融业、服务业,并不能成为城市崛起的一剂良药。

参考资料:

《2018年中国城市营商环境评价报告》

《厦门,你将何去何从》



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