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野蛮生长过后,联合办公是否会重蹈共享单车覆辙?


原创 2018-10-25 创邑icity 创邑icity 0

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企业和资本为什么会蜂拥而至?群雄争霸后,联合办公是否会重蹈共享单车的覆辙?在联合办公企业大部分不盈利的现实下,这几家企业又有何盈利秘笈……

10月19日,独立第三方城市大数据分析机构标准排名城市研究院在北京发布了联合办公行业首个多样本数据分析报告——《2018年中国联合办公活力指数报告》。在此基础上,《报告》同时发布了“2018年中国联合办公实力榜50强”,其中优客工场、WeWork中国、纳什空间、氪空间、梦想加、WE+酷窝、车库咖啡、雷格斯(Regus)中国、无界空间、SOHO3Q等联合办公运营商位列综合实力前十名。

在沙龙讨论环节,标准排名城市研究院院长谢良兵,与来自中国联合办公首个独角兽企业优客工场,首个将达百万平运营面积的巨无霸联合办公企业纳什空间、新晋联合办公明星公司贝壳菁汇的高管,以“3.0时代的联合办公空间江湖展望”为主题进行了一场有趣讨论,共话联合办公江湖风云。

列席嘉宾有:

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以下为沙龙精彩内容集锦——

武辰:联合办公行业的竞争越来越激烈。数据显示,到2020年,国内联合办公企业将达到2000家。各位认为,企业和资本为什么愿意蜂拥而至,进入到这个行业中来?

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谢良兵:写字楼和联合办公空间从博弈走向合作

中国有庞大的人口基数,对办公空间有着巨大的需求。我们还发现,之前传统写字楼和联合办公空间处于一种博弈的状态。但是现在,越来越多的人喜欢联合办公的形式,传统写字楼感受到市场压力,不得不与联合办公空间进行合作。

关心:写字楼和联合办公界限变模糊,行业规模巨大

这是一个与行业规模相关的话题。当一个行业蓬勃发展的时候,自然有更多的资本和空间运营方涌入。

在我看来,联合办公规模的扩张和行业的崛起,首先取决于年轻人对新工作方式的诉求。因为联合办公代表了更多的平等、包容,这是年轻人更喜欢的工作方式。

其次,联合办公的高速发展是基于移动互联网的高速发展,让人们共享、互联、移动办公成为可能。

最后,未来写字楼都有向联合办公空间转化的可能性。未来传统写字楼和联合办公空间不会有那么清晰的界限。也就是说,在传统写字楼里面,未来会植入更多的联合办公空间,通过智能化的设备来联动不同的楼宇,赋能楼宇经济。 

申秋:资本更多的是看赛道和赛道潜质

目前,资本不仅仅是关注联合办公领域,资本更多的是看赛道,和赛道的潜质到底是什么。现在,国内联合办公的渗透率比例大概是3%左右,在未来10年,将达到20%。相信不管是资本方,还是政府、企业,都可以看到行业未来的发展。

杨娟:联合办公恰逢中国经济博弈点爆发

我一直在思考,为什么国家在2015年这个时间节点上提出创新创业?为什么联合办公空间、孵化和投资也随着科技创新的大潮而崛起?

一个北大教授曾说道,从中国创造到中国智造的演变,是因为中国经济已经到了一个博弈点,这个节点刚好就是2014年底到2015年初,中国经济已经走到了必须用科技创新、科技引领和硬科技的方式推动行业发展的阶段。在这个过程中,推动了联合办公运营商和资本的进入,并在3年的发展中,经历了优势劣汰的过程。

武辰:在联合办公领域,资本投资越来越趋于头部企业。共享单车从1-2家到N家,再回落到1-2家就是例子。大家会不会担心,联合办公会重蹈共享单车的覆辙?

关心:市场远未饱和,进入者有足够生存空间

目前联合办公在整个办公行业所占的比例还非常低,也就是说,给所有进入联合办公市场的企业留下了足够多的发展空间。

现在一些联合办公企业看起来资本相对集中,我认为这是一个阶段性的状态。我们仍然不需要用绝对的竞争来形容我们所处的环境。接下来,需要新鲜的力量,有不同特色的品牌联合推动这个市场的发展和行业服务的前景。

申秋:本土办公者不需啤酒,更需要红牛

我认为,不同于共享单车的发展,WeWork把联合办公市场教育得很好,让更多的人知道有这样一种模式和形式。

纳什在国内联合办公市场做的最好的部分,是更加本土化,贴近本土创业者。我们认为,本土办公者不需要那么多啤酒,他们更需要的是红牛,需要的是联合办公企业为他们提供更多利益相关的服务,这才是本土化的根源。在这个基础上,每一个联合办公品牌如何做精做专,大家在不同的赛道上扎根下去,才是每个企业应该前进的道路。

杨娟:行业初期会出现并购和“买买买”现象

我并不是太担心大洗牌的发生,因为大家都知道,中国的办公市场很大,联合办公目前只占3%。

我认为可以从两个阶段来讨论。第一个阶段是行业初期,市场的容量和活跃度还不够,大家可能会出现并购和“买买买”的现象。但是在第二个阶段,联合办公空间会衍生出各种服务,每一个细分行业都有可能崛起为一个细分平台,都有可能成长为一个上市公司。

谢良兵:行业野蛮生长,良莠不齐需要洗牌

联合办公行业还处在一个野蛮生长的阶段,出现很多小品牌,比如很多招待所、小宾馆等简单装修后,就摇身成为联合办公空间,你可以想象这样的行业发展现状。从这个角度来说,是需要洗牌的。不过,在整个行业竞争很不充分的时候,头部企业已经出现了。

武辰:在联合办公行业,企业想要生存下去,盈利还是最终解决方案。请各位嘉宾谈一谈,各自企业在盈利方面的经验。

申秋:盘活商业用地做商业综合体

在商业用地方面,我们更多的是做好盘活。

比如鸟巢商业综合体,我们做了一个旗舰项目。在北辰A座,以前要吃饭只有去地下一层。现在我们在1、2、3层做了整体的商业规划,包括儿童教育、便利店、餐饮、美容等等。做这样一个商业综合体,我们是在帮北辰商业用地估值盘高,把人流量盘活。比如我们在北辰A座的便利蜂,在北京是除旗舰店之外,所有店面中单日营业额最高的。这是一个很有意思的事情,在95%的入驻率下,我们有多少运营成本,产生多少收益,是可以看到的。 

关心:行业盈利需要由“二房东”向平台型公司转变

因为优客工场一直处于快速发展的阶段,随着规模的扩张,收入的增长是一个自然的情况。我们更注重的是收入结构的调整。

优客工场是一个平台型公司,我们很注重在开放平台上为企业服务和赋能的能力。目前优客工场跨越了37个城市,有200个空间,我们服务的会员并不仅仅包含入驻的企业,还有很多外部的个人和公司。这样的平台,已经服务了数十万全球会员和1.5万家企业。随着这些数量的变化和规模的支撑,目前我们的平台型收入已经占到整体收入规模的30%。

随着优客工场在互联网平台领域的布局,我们的非租金收入将占到整体收入规模的更大比例。这也意味着,以优客工场为代表的联合办公行业,正在由大家传统认知里的“二房东”,变成真正的平台型服务公司。

杨娟:贝壳菁汇的主要收入不是租金收入

我想用一组数据来说明。首先,贝壳菁汇的租金收入只占整体收入的30%,剩下的40%是一些产业化项目带来的收入,另外30%是一些服务收入。之前我说过,我们的定位是“联合办公+服务”,这个“服务”是企业级服务。我们有一个专业的企业服务团队,深耕孵化企业和全国线上平台的扩展,希望能够提供从工商财税到股权投资的深度服务,这是我们未来的发展方向。

武辰:现在联合办公跨界互联已经成为趋势,3.0时代的“联合办公+”将如何发展?

关心:平台化是3.0联合办公的标配

我认为3.0时代的联合办公有两点趋势。

第一点,一定是平台化的模式。目前优客工场有超过1100家企业级服务商,基本上涵盖了企业的全生命周期,涵盖了所有企业需要的服务。未来平台还会面向社会,服务于其他企业。

第二,优客工场打造的是一个能够分享的智慧平台。未来我们理想中的联合办公空间,除了有办公、休闲等功能外,还是前沿科技产品展示的空间,具备帮助国家推动科技发展的职责。

申秋:未来联合办公企业具备服务者和管理者身份

在互联网+时代,大家很容易看到的是,互联网后面“+“的都是实体经济,都是实业。在联合办公3.0时代,我认为更多的是产品和模式的不同大家的发展不再趋同。

企业规模是一定要扩大的,在这个基础上,数据才能得到沉淀,才能去挖掘和运营。在这样的前提下,我们才能畅想未来的产品和模式会走到什么方向。未来,联合办公企业会更趋于服务者和管理者的身份,以这样的身份来迈向3.0时代。 

杨娟:除了规模和服务,其他因素不再是竞争力和门槛

目前,我们在讲联合办公空间的时候,更多的是聚焦在“空间“上,无论是对空间赋予何种设计理念,都不是很重要。未来除了规模以外,其他因素已经不是竞争力和门槛的标准了,更重要的是为企业提供服务的能力。

一个社会的经济环境在社会结构当中不外乎企业本身的衍生。企业只是载体,不管是消费场景还是空间本身,通过以人为载体衍生出来的所有服务,都可以去想象。

媒体提问:目前房地产行业遇冷,对联合办公行业是否意味着机遇?

关心:房地产遇冷,给空间运营商带来大机遇

房地产遇冷,给以空间为载体的运营商提供了一个很好的机遇。原因在于,第一,联合办公空间在租赁谈判中可以获取更低的租赁成本。第二,房地产遇冷是因为房地产从售买型向持有型转型,所有房地产开放商都在迫切寻找新的内容载体。联合办公空间作为其中的代表,会有一个更好的发展空间。 

杨娟:机遇面前,需要给存量空间赋予价值

我认为会带来机遇,因为房地产遇冷,所以地产商需要和很多联合办公空间进行合作,和很多产业运营商进行合作,这也是在现在这个点,崛起那么多行业进入者的原因之一。

房地产遇冷,可能行业还是以空间为载体,大家都还在做增量,很多房子拔地而起,无论是园区还是办公场所,都是基于空间来做增量市场。现在最重要的,是如何给存量空间赋予价值,在科技创时代把价值和空间做结合。

媒体提问:在联合办公领域,二三线城市与一线城市相比,需求有何不同?明后年资本会不会对联合办公投资更谨慎?

关心:二三线城市创客活跃率不输一线城市

在我们看来,二三线城市入驻优客工场的活跃程度是不亚于一线城市的。因为在这些城市里,有更多接受企业级服务的诉求。比如,西安去年一年新注册企业的数量达37万家,是一个非常活跃的市场。

但是在客户的服务感受上,略有一些差别。在二三线城市,比如襄阳,优客工场是首个入驻的联合办公品牌,当地企业会把联合办公看成非常前沿、新型的办公模式。所在二三线城市,我们最有可能吸引到甚至超越一线城市的、最具创新活力的企业。

对资本市场来说,资本的变化是非常快的,我们没有办法预测未来资本会有何种调整。但是在我看来,一个行业如果在积极健康地发展,那么一定会受到资本的青睐。

杨娟:三四线城市办公人群对联合办公青睐有加

贝壳菁汇最初尝试在三线城市布局的时候,其实特别谨慎。我们一直在思考,这个市场到底有没有创业者,他们对联合办公的认知度到底在哪里。

在这些城市的传统办公空间,就是一个个封闭格子间,很昏暗。在我们看来,是一种反人性的状态。当我们的联合办公空间建立起来以后,发现排队入驻的创业者蜂拥而至。他们都需要宽敞、明亮、舒适的人性化办公空间。所以我很看好三四线城市的市场。 

申秋:更关注政府资源和政府倾向性

我们会看到二三线城市的发展潜力,但后期会更关注政府资源和政府倾向性。资本方面,还是看整体赛道,大家正在处于一个把蛋糕做大的阶段,还不能对资本下一个定论。但是可以透露一下,有几家联合办公企业,还是有人一直在抢,并且抢不到的。

谢良兵:联合办公空间应该重视二三线城市市场

在互联网时代,二三线城市和一线城市一样,对时尚、人性化的办公方式有强烈需求,只是看联合办公运营商能否像优客工场一样,在二三线城市积极布局。此外,在这些城市,也会有一些本土的联合办公空间,但是大部分规模和品牌都不够强,这是二三线城市需要着重做的。

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